Crise deve levar CRI pulverizado a dobrar de tamanho

EXCLUSIVO: Crise no crédito imobiliário deve levar CRI pulverizado a dobrar de tamanho

EMPRESAS E SETORES

São Paulo, 02/09/2015 – Os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) pulverizados, aqueles lastreados por recebíveis em financiamentos dos imóveis, devem aumentar em volume a partir deste ano, com a retomada das operações de crédito direto pelas incorporadoras. Cyrela e EZtec já intensificaram em 2015 as vendas com financiamento direto de seus clientes, como uma solução às restrições recentes ao crédito bancário pelo sistema habitacional. Por conta disso, existem estimativas na indústria de securitização de que os CRIs pulverizados dobrem até 2016.

De acordo com o presidente da Barigui Securitizadora, Paulo de Paula Abreu, os CRIs pulverizados representaram em 2014 cerca de 10% do total da indústria de CRI que, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (Anbima), registrou emissões de R$ 16,154 bilhões. “A retomada de operações de financiamento direto aumentou a quantidade de recebíveis a serem securitizados pelas incorporadoras, o que deverá dobrar o volume de CRIs pulverizados até 2016”, diz o executivo.

Renato Vercesi, gestor da XP Gestão, diz que esses ativos encontram boa demanda, oferecendo aos investidores retorno atraente, além da isenção fiscal. “Em comparação a taxa de juro real, os CRIs de melhor rating chegam a pagar até 12% acima da inflação, enquanto a NTN-B oferece um prêmio hoje em torno de 7%”, comentou. O gestor observa que as pessoas físicas são ainda os principais tomadores e que os produtos que estão sendo oferecidos ao mercado têm estruturas de baixo risco.

O avanço da categoria chama ainda mais atenção quando comparada a queda esperada em CRIs corporativos, lastreados por recebíveis comerciais como alugueis de shoppings ou prédios industriais. Segundo Abreu, os CRIs corporativos caem em consequência da desaceleração econômica e limitações impostas pelo Banco Central no leque de recebíveis imobiliários que os bancos podem comprar com recursos da poupança.

O CRI pulverizado foi importante nos anos de 2010 e 2011, quando as incorporadoras financiavam diretamente seus clientes, mas perdeu força com o aumento da oferta de crédito bancário e os consequentes repasses desses financiamentos para as instituições financeiras.

Neste ano, no entanto, o mercado imobiliário voltou a sofrer com a carência de crédito bancário, por conta do esgotamento do principal funding de financiamento habitacional no País: a caderneta de Poupança. Em meio à deterioração do cenário macroeconômico e do ciclo de elevação da Selic, a Poupança sofreu uma série de saques líquidos em 2015, enquanto os correntistas buscavam investimentos mais rentáveis ou tiravam o dinheiro das contas pela simples necessidade de pagar contas. No acumulado de janeiro a julho, as saídas líquidas da poupança somaram R$ 40,9 bilhões, o maior número para o período desde 1995.

Para superar o problema e acelerar a venda de imóveis, grandes incorporadores voltaram a oferecer o crédito direto, modalidade em que as empresas usam recursos próprios para financiar seus clientes. Em geral, o custo para os compradores é de cerca 12% ao ano mais a correção feita com o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).

“Temos sido abordados com mais frequência por incorporadoras que agora nos trazem propostas de CRIs pulverizados atendendo algumas das exigências que haviam limitado nosso investimento no instrumento anteriormente”, diz Jean-Pierre Cote Gil, gestor de renda fixa da Western Asset Management Company, que majoritariamente atende fundos institucionais. “As incorporadoras nos apresentam agora estruturas mais sólidas, como a segregação legal das matrículas dos imóveis, que melhoram os ratings dos CRIs”, acrescentou.

Lembrando que a Western prioriza os CRIs sem risco de performance da obra, Cote Gil ressalta que os fundos institucionais proporcionam funding mais adequado para o instrumento, dado que são investidores de longo prazo. Ele diz que a Western analisa atualmente a aquisição de CRIs pulverizados, incluindo de loteamentos. “No caso de loteamentos, como a exigência de segregação das matrículas com alienação fiduciária de todos os lotes aumenta o custo do CRI para as incorporadoras, os investidores têm concordado receber um prêmio em torno de dois pontos porcentuais menor para aumentar a segurança da estrutura”, diz.

Na Cyrela, as vendas com tabela direta começaram em julho e já somam cerca de R$ 10 milhões, frente os R$ 100 milhões disponibilizados para o processo. “Todos os recebíveis gerados são passíveis de serem securitizados”, afirma o diretor financeiro Eric Alencar. “A securitização através de CRI está no radar da companhia, mas somente no momento em que o volume for mais significativo”, acrescenta.

De acordo com Eric Alencar, o programa de financiamento direto pode ser ampliado, se a empresa atingir um valor maior. Atualmente, a empresa oferece a modalidade, a princípio, para todos os tipos de imóveis, dependendo da análise de crédito do consumidor.

A EZTec é outra companhia que iniciou uma campanha de financiamento direto e também cogita aumentar o programa. Até o final do segundo trimestre, foram vendidos R$ 26,6 milhões em imóveis concluídos enquadrados na campanha de crédito direto, cujos recebíveis também ficam à disposição da empresa para securitização. “A EZTEC estuda a possibilidade de incluir novas unidades [de imóveis] performadas na campanha e estender a opção para projetos que serão entregues nos próximos trimestres”, diz. Cynthia Decloedt.

Fonte: Estadão Broadcast – 02/09/2015

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