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O que é securitização imobiliária?

A securitização é a operação pela qual créditos imobiliários são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, observado o disposto no artigo 8º da Lei 9514/97. São exemplos de créditos imobiliários aceitos como lastro de CRI pela CVM os créditos originados em contratos de compra e venda de imóvel, locação (típica ou built-to-suit), debênture ou Cédula de Crédito bancária, cuja destinação dos recursos seja imobiliária ou contrato de empréstimo com garantia real.

Quem é e qual a função da Securitizadora?

É uma companhia aberta, de natureza não financeira, cuja finalidade é a aquisição e securitização de créditos. Funciona como emissora (deve se registrada na CVM) de Certificados de Recebíveis Imobiliários, os denominados CRIs, Certificados de Recebíveis do Agronegócio, os CRAs, debêntures, além de outros títulos e valores mobiliários, a fim de captar recursos no mercado financeiro.

Qual vantagem da securitização de recebíveis imobiliários?

Para os detentores e/ou originadores de Créditos Imobiliários, que podem ser incorporadoras, loteadoras, locadores ou emissores de debêntures imobiliárias, a vantagem é a captação de recursos financeiros no mercado de capitais. Para os investidores, é a isenção de IR para investidor pessoa física.

Quais são as partes, denominadas players, deste tipo de oferta?

Securitizadora, Coordenador Líder, Instituição Custodiante, Agente Fiduciário, Banco Liquidante e Escriturador.

Quem é o coordenador líder de uma operação e qual o seu papel?

O coordenador líder atua em uma oferta de distribuição de CRI como responsável pela venda dos CRI. Pode ser um banco de investimentos ou outra instituição financeira, devidamente autorizados pela CVM para o exercício desta função, sendo denominado de líder, pois usualmente trabalha com outras instituições na captação de investidores para venda do produto. É ele quem fica legalmente responsável pela confirmação da observância das condições da oferta dos CRIs segundo as normas que regulam o produto e por garantir ao investidor que aquele produto é adequado ao seu perfil de investimento.

Qual a função da instituição custodiante?

A instituição custodiante faz a intermediação eletrônica das transações de compra e venda dos CRI, responsável pelo registro dos CRI e instituição do patrimônio separado.

O que faz o agente fiduciário?

O agente fiduciário exerce a função de fiscalizador e protetor dos interesses dos investidores, ele acompanha a oferta de CRI garantindo que tudo ocorra dentro da forma determinada nos documentos e/ou nas assembleia de investidores.

Como é feita a emissão?

Para emitir um CRI, a securitizadora e o banco coordenador líder devem seguir uma série de normas estabelecidas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A oferta de CRIs pode ser realizada de, pelo menos, duas formas de acordo com o seu público-alvo. Se destinada a investidores em geral, a oferta depende de registro na CVM e, para isso, existe um procedimento específico a ser seguido que pode demorar 120 dias úteis, essa emissão é popularmente conhecida como Oferta 400. Se destinada ao investidor profissional, a oferta é dispensada de registro pela CVM, uma vez que este público-alvo tem o conhecimento técnico que o permite fazer uma correta avaliação do investimento pretendido versus riscos envolvidos. Por não depender de prévia análise e aprovação da CVM, este procedimento é mais célere. É conhecida como Oferta 476.

Como funciona a oferta 476?

A oferta 476 é destinada exclusivamente aos investidores profissionais, que têm capacitação técnica para avaliar os riscos e retornos da operação. Neste tipo de oferta, o Termo de Securitização é o documento que contém todas as informações relacionadas ao lastro do CRI, condições de risco e de pagamento do investimento. Uma oferta 476 pode ser estruturada e negociada em até um mês.


Como funciona a oferta 400?

A oferta 400 é destinada a todos os tipos de investidores, inclusive os de varejo. Neste tipo de oferta é elaborado o prospecto da operação, documento extenso que contém os detalhes, o histórico da empresa tomadora, os riscos externos e inerentes ao negócio, informações sobre os prestadores de serviços da oferta, além de outros pontos para que o investidor possa ter uma tomada de decisão consciente. Uma oferta 400 leva mais de 120 dias para ter seu registro aprovado pela CVM.

Quanto o tomador pode captar?

Isso vai depender do lastro da operação, que tem que coincidir exatamente com o valor do projeto. Por exemplo: um hospital precisa captar R$ 120 milhões para construir uma nova unidade. O lastro da operação será R$ 120 milhões e este é também o teto da captação por meio da emissão de um CRI.

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